Raus aus der Wohnung und keine Miete mehr bezahlen müssen?

München. Sparen könnte so einfach sein, denken manche Mieter. Sie wollen raus aus der Wohnung und zahlen für die letzten Monate keine Miete. Schließlich könne der Vermieter das Geld mit der einbehaltenen Mietkaution verrechnen. Das meinen die Mieter. Aber Vermieter und Justiz sehen das anders.



Ein Wohnungs-Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution damit quasi "abzuwohnen". Der Mieter muss die Miete vielmehr für die komplette Mietzeit entrichten. Und anschließend geht es um die Mietkaution, deren Abrechnung und deren Rückzahlung. Das hat das Amtsgericht München in einem rechtskräftigen Urteil klargestellt (Az.: 432 C 1707/16).

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin aus München geklagt. Sie ist Eigentümerin einer Vier-Zimmer-Wohnung in der Carry-Brachvogel Straße und hatte diese mit Vertrag vom 18. März 2014 an die spätere Beklagte vermietet. Die Gesamtmiete betrug 2337,50 Euro. Die Mieterin kündigte die Wohnung rund 15 Monate später zum 30. November 2015 und zahlte für Oktober sowie November 2015 keine Miete mehr. Sie ist der Auffassung, sie könne die Miete mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Vermieterin aufrechnen.

Der zuständige Richter am Amtsgericht München sah das anders und verurteilte die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4675 Euro. Begründung: Im vorliegenden Fall handele es sich um die Konstellation eines so genannten "Abwohnens der Kaution". Diese sei laut Mietrecht unzulässig. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach Paragraf 535 Absatz. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags. Ein Mieter sei deshalb in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um sich selbst auf diese Weise wirtschaftlich so zu stellen, als sei ihm seine Kaution bereits zurückgezahlt worden.

Eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebele zu Lasten des Vermieters einseitig den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus. Dies verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Die Mietkaution diene der Absicherung eventueller Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Und abgerechnet werde nach Mietende. Andernfalls, so das Gericht, könnte ein Mieter insbesondere dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet, die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einfach einstellen. Und danach könnte er bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Und der Vermieter wäre die zu seiner Absicherung dienende Kaution im Ergebnis los. Hierdurch wäre der Sicherungszweck der Mietkaution in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt, so das Amtsgericht. Dies könne nicht hingenommen werden. Deshalb gebe es kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt "abzuwohnen".

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