Urteil: Kein Döner-Imbiss im normalen Ladengeschäft erlaubt

München · Was früher die Imbissbude an der Straße war, das ist heute der Döner- oder Pizza-Imbiss in einem ehemaligen Ladengeschäft. Damals wie heute beschweren sich Anwohner über Lärm und Geruch.

Ein Döner-Imbiss ist etwas anderes als ein Ladengeschäft. Er ist mit Blick auf Geruch, Lärm und Nutzungsverhalten eher mit einer Gaststätte zu vergleichen. Ein solcher Imbiss hat deshalb in einem Mehrfamilienhaus, wo ein Geschäftsraum als "Laden" ausgewiesen ist, nichts zu suchen. Das hat das Amtsgericht München entschieden (Az.: 483 C 2983/14 WEG).

Im konkreten Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus mit 46 Einheiten. Die Einheit der Beklagten ist in der Teilungserklärung als "Laden im Erdgeschoss" (bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, WC und Flur) beschrieben. Die übrigen 45 Einheiten sind als "Wohnungen" beschrieben. Die Geschäftsräume der Beklagten befinden sich im Erdgeschoss zur Straße hin. Sie sind an einen Döner- und Pizza-Imbiss vermietet, und zwar als "L-´s Essecke" mit Außenschanknutzung. Aus Sicht der übrigen Eigentümer ist dies eine verbotene Nutzung des Ladenlokals.

Der zuständige Richter gab der Eigentümergemeinschaft Recht und stellte fest: Der besagte Laden werde konkret nicht als solcher genutzt. Denn unter "Laden" sei grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe. Das sei ein Platz, wo sich Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.

Mit der Zweckbestimmung "Laden" - so das Gericht weiter - sei der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es gehe dort nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln und den Verzehr im und/oder vor dem Laden. Vor allem die Essensgerüche bei einem Imbiss überschritten das, was die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssten. Die gastronomische Nutzung führe zudem zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten. Sie verursachten auch vermehrte Geräusch- und Geruchsbelästigungen dadurch, dass vor der Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten Tischen länger bleiben.

Fazit: Die typischerweise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen seien im Ergebnis größer als bei einer Nutzung als Laden. Davon sei schon auf Grund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden und den zusätzlich auftretenden Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen. Im Ergebnis sei eine Nutzung der Ladenräume im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses als Gaststätte nicht von der Zweckbestimmung "Laden" gedeckt. Das Urteil des Amtsgerichts ist rechtskräftig.

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